买房

买房，现在不仅仅是为了改善我们的居住条件，更多的则是作为一种理财，那么问题来了，到底是贷款买房还是全款买房呢? 这个问题还是比较好回答的，当然是贷款，下面举个例说一下： 例：1.商业贷款100万，30年还清，基准利率4.9%，还款方式等额本息或者等额本金 等额本息还款方式计算，每月月供=5307.27元，总的支付利息=910616.19元 等额本金还款方式计算，第一个月月供=6861.11元(每月递减)，总的支付利息=737041.67元 2.公积金贷款100万，30年还清，利率3.25%，还款方式等额本金或者等额本息 等额本息还款方式计算，每月月供=4352.06元，总的支付利息=566742元 等额本金还款方式计算，第一个月月供=5486.11元(每月递减)，总的支付利息=488854元 显然，肯定是贷款买房(而且现在部分银行商业贷款还有折扣)，剩下的钱拿去做投资(只要年收益率大于4.9%)。用银行的钱去买房，岂不乐哉（当然土豪，就不多说了）。

2018/1/24 15:28:26

北京住房公积金管理中心刚刚发布通知，自2015年8月26日起，下调北京住房公积金存贷款利率。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3%下调至2.75%;5年期以上的贷款利率由3.5%下调至 3.25%。详见下表 期限在一年以上的个人住房公积金贷款，8月26日后仍执行原利率，自明年1月1日开始，执行调整后的公积金贷款利率。 如果是8月26日(含)后发放的个人住房公积金贷款，将直接执行调整后的利率，对于不同还款方式的个人住房公积金贷款，分别依据相应的还款公式确定新的月还款额。 对于已经签订借款合同，且放款日为8月26日(含)后的个人住房公积金贷款，须在借款人签订调整贷款利率的通知单后，才可发放个人住房公积金贷款。 以首套房、贷款100万、30年为例，这次公积金利率调整后，等额本息还款（每个月都还一样的）月供从之前的4490元减少到4352元。每月省138元，早餐可以多加个鸡蛋啦。 这是今年以来公积金的第4次降息。目前无论是商贷还是公积金贷款，都再次刷新了最低的利率记录。

2018/1/24 15:22:31

对于大多数购者来说,对于二手房交易中相关问题都很陌生,运气好的可以顺利过户,运气不好的可能会惹上麻烦,甚至对薄公堂。下面就来说一说购买二手房中需要注意什么?1.核实房产的基本信息在交付定金前，一定要中介方去核实产权人的信息,查看其身份证是否和产权证一至,如不一致,是否能提供公证委托书和产权人的身份证原件;查看产权证是否有共有人,如有共有人,共有人必须都能到场签字,如不能到场，必须提供公证委托书;询问产权人的婚姻状况,如果已婚,必须提供配偶本人签字的同意出售证明;房子里面现在居住情况,自己居住还是出租,如果出租必须提供承租人本人签字的同意出售证明及放弃购买证明。在签约之前,您可以跟随产权人去当地的房屋管理局核实该房产有没有抵押,是不是被查封.如果有抵押,确定产权人在交付首付之前可以解除抵押并提供解押证明,确保交易可以顺利进行;如果有查封,这类房产就不要购买。一定要核实产权性质,如果是商品房,没有房产证不能上市交易，只有房产证下发才能上市交易，首先确定其产权证或者契税票上的登记日期到现在已经几年,满两年的房子免交营业税,满五年不是家庭名下唯一住房的,交契税和个税;满五年而且是家庭名下唯一住房的税费最少，普通住宅只有契税，非普通住宅还会多一个差额的营业税;如果是公房，要让其单位开具放弃回购证明的单据，才能进行交易，如果能上市交易，确定房产是否满五年，是否是家庭名下唯一住房，如果不唯一，去地税核实能不能查到原值，如果不能查到原值个税按照1%征收，如果能查到原值，个税按照差额的20%来征收;如果是经济适用房，确定其是一类经济适用房还是二类经济适用房，一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的，一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期必须满五年并需要户籍地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明才能上市交易，二类经济适用房包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其他类房屋，下发房产证即可上市交易;军队产权或者学校产权的房子，只有单位同意才能上市交易。2.确定时效，确保自己万无一失在签约时，时间是一个非常重要的因素。如果您换房，一定要给自己留出富余的时间来，保证自己不会存在违约的可能。如果您房子已经卖了，一定要确定你卖的房子什么时间能拿动首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全部的钱，这会关乎到您买的房子，什么时间支付首付，什么时间过户。如果您房子还没有卖，一定要核实几件事情，第一，最近一个月您这个小区您这种户型的成交价;第二，从挂牌到成交的平均时间;第三，是不是有意向客户，客户的付款方式，时间最快的是全款，再就是商业贷款和公积金贷款，最慢的是组合贷款，确保自己万无一失。3.在签约时，所有的重要的事项必须落实在合同上在签约时，一些重要事项，比如定金数，什么时间给首付，什么时间交房，什么时间过户，有没有户口，如果有户口，户口什么时间牵走，有没有学区名额，学区名额是不是在占用，房子里面的东西怎么协商的，什么付款方式，还有其他双方协商好的，或者其中一方为了促成交易而承若的事宜，一定要落实在合同里面，切记口头约定，如果到时不能履行，空口无凭，很难追究。4.选一家信誉好的房产中介公司现在二手房买卖过程中会存在很多风险，找一家信誉好的中介公司，可以避免很多潜在的风险。如果您买到凶宅怎么办?如果您买的房子周边有高压电线，变压器等辐射设施怎么办?如果您买的房子事先没有核实清楚情况，有查封怎么办?如果您买的房子欠物业费，但是业主拒不交付怎么办?首付已经给了业主，但是合同无法继续履行怎么办?买到凶宅、有辐射的房屋，中介方必须最高原价购买，有查封的房屋、有拖欠物业费的房屋，中介方必须先行垫付，这些都是中介方需要履行的义务。

2018/1/24 15:15:41

中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。 自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点 一年内五次降息对购房者来说这无疑是个好消息，意味着购房者能享受的降息“福利”更大，明年的月供减少幅度较大。 商业贷款利率一年期以内(含一年)的由4.6%下调至4.35%;一年期至五年期(含五年)的由5.00%下调至4.75%;五年期以上的由5.15%下调至4.9%。 公积金贷款利率5年期以下(含)的由3%下调至2.75%;5年期以上的由3.5%下调至 3.25%。 商贷100万元30年等额本息还款方式计算，按降息前贷款利率5.15%计算，每月还款5460.26元，共计支付利息965694元。降息后，同等条件下，每月还款5307.27元，利息总额为910616元。 降息后，每月少还款152.99元，减少利息55078元。 公积金贷100万30年等额本息还款方式计算，按降息前贷款利率3.5%计算，每月还款4490.45元，共计支付利息616560元。降息后，同等条件下，每月还款4352.06元，利息总额为566742元。 降息后，每月少还款138.39元，减少利息49818元。 金融机构人民币存贷款基准利率调整表

2018/1/24 15:15:33

公房，都是原单位已分配的方式分给本单位的职工居住，随着住房制度的改革，逐渐的单位就会按照成本价售房给本单位的职工。1. 成本价(标准价、优惠价)公房的交易须知：第一，首先和原单位确认是否同意出售或是否放弃有优先购买权，待原单位同意出售，需出具书面证明。第二，现在在卖的已购公房中，还有没有办理下产权证的，一定要是核实是不是能办理下产权证，能不能建立楼盘编号。还有一种情况，就是姓名、地址和房权证不符，一定要核实能不能变更。第三，如果是标准价已购公房或者优惠价已购公房，需向原单位或者有管部门补缴钱款(土地出让金)，变更成成本价已购公房。计算方式，当年成本价×建筑面积×6%(当年成本价，城六区1560元每平米，远郊区1290元每平米或1120元每平米)第四，成本价已购公房可以上市交易，但是比商品房多缴纳一种税费(费用由买方缴纳)，土地出让金。计算方式，当年成本价×建筑面积×1%(当年成本价，城六区1560元每平米，远郊区1290元每平米或1120元每平米)2. 央产房交易须知：第一，首先到中央和机关主办交易办公室(蓝岛西区)办理上市交易备案。第二，确定房屋面积是否超标，超标需补交超标款(公务员：科级以下60平方米;正副科级70平方米;副处级80平方米;正处级90平方米;副司(局)级别105平方米;正司(局)级120平方米)超标计算方式，能分割退回的要分割退回，不能分割退回的，可上浮一个级别。在浮动范围内的，超标面积×1560元每平米;超过浮动范围的，超出面积×4000元每平米，的计算交给房屋所在单位。3. 两类公房不能上市交易第一，部级干部名下的已购公房不能上市交易第二，涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。

2018/1/24 15:12:59

售房、抵押、线上P2P借款涉及房产反担保、线下借款涉及房产担保、第三方为线上或线下借款提供房产抵押担保的各类公证，涉及房产的公证事项均按下述标准执行一.产权人至今未婚：1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、单身证明(民政局出具原件)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、 契税票(原件或复印件)二. 产权人已婚(均系初婚)：夫妻双方到场1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、结婚证(原件)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)三. 产权人已婚(一方或双方再婚)：夫妻双方到场1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、结婚证(原件)、再婚方之前婚姻的证明(离婚证或判决书、调解书)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)3.再婚且房产是在上一次婚姻期间取得，则需提供离婚证明及相关离婚协议、判决书或调解书，应表明房产归属四.产权人离异未再婚且房产在离婚前取得的(判断标准为：产权证、原始购房合同、发票、契税票任一时间点在离婚之前)1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、离婚证或法院判决书或调解书(原件)、 离异未再婚证明(民政局出具原件)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)3.民政局离婚的需出示加盖备案章的离婚协议且应表明房产归属，法院离婚的判决书或调解书中应表明房产归属4.若上述文件中未标明房屋归属，亦可由前配偶到场发表声明确认。五. 产权人离异未再婚且房产在离婚后取得的(判断标准为：产权证、原始购房合同、发票、契税票所有时间点均在离婚之后)1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、离婚证或法院判决书或调解书(原件)、离异未再婚证明(民政局出具原件)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)六.产权人丧偶未再婚的且房产在丧偶后取得的(判断标准为产权证、原始购房合同、发票、契税票所有时间点均在丧偶之后)1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、结婚证(原件)、死亡证明(原件)、丧偶未再婚证明(民政局出具原件)2.财产类证明材料：1.产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印 件)、契税票(原件或复印件)七. 产权人丧偶未再婚的且房产在丧偶前取得的(判断标准为产权证、原始购房合同、发票、契税票任一时间点在丧偶之前)此种情况需先行办理继承权公证。如何办理继承权公证：由继承人到公证处说明情况并领取亲属关系调查表及死亡证明调查表。亲属关系调查表主要内容为通过调取被继承人及继承人的档案信息来了解被继承人的父母、配偶、子女情况，即查明第一顺序继承人的情况，在此基础上，所有第一顺序继承人死亡的需提供死亡证明、在世的需一同到公证处办理继承公证。继承人可以表示放弃继承权或申请继承。继承人在外地或境外的可以在当地公证机构发表声明放弃继承或委托他人代为办理继承。

2018/1/24 15:08:36

住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知 建金[2015]128号 各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委)、财政厅(局)，新疆生产建设兵团建设局、财务局，中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心： 为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。 本通知自2015年9月1日起执行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国财政部 中国人民银行 2015年8月27日

2018/1/24 15:07:02

中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。 自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

2018/1/24 15:02:08

对于大部分刚需购房者来说，贷款是主要购房方式。尽管公积金贷款利率非常低，但因为各种原因，通过商业贷款购房的人还是占主体。而这群人之中，仅有部分人对自身可贷款额度和贷款的流程有所了解。大部分人根据房价和首付成数大概算出贷款金额，而实际上银行放贷金额是根据评估价计算。这样评估下来，往往购房人最后能被银行批下来的贷款金额与预期金额相差约总房款的10%-15%。相差的金额有可能就对购房人购房计划带来不便。 一.衡量自身的贷款资质银行将从多方面审核：如学历、工作性质、工作收入、信用记录、名下拥有资产等等。若学历在本科以上，工作收入是月还款金额的2倍以上，工作单位是国企或者世界500强，征信记录良好，会是银行优先选择发放贷款的客户群，因此，购房者应该充分衡量自身的贷款资质。 购房者在申请商业房贷时应注意以下几个方面的关键因素。 1、贷款资格。审批期间，银行先通过建委网站来查询购房者的名下房产，再查询购房者全国未还清的购房贷款记录（名下北京两套及以上住宅、全国有两次及以上未还清的购房贷款记录，拒贷），确认购房者具备贷款资格。 2、收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。 3、借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。 4、贷款人年龄。据了解，目前各大银行对于贷款人年龄的要求不超过65岁，个别银行可以到70岁。如果申请人未成年，贷款则须要有联合借款人。 二.充分考虑房屋因素 购房者可贷款金额取决于房屋的评估价。与评估价直接相关的是房屋的房龄、位置、楼层、朝向、格局、装修等等，其中房龄、位置是重要的因素。一般来说，同一地段不同的房屋的评估价都不相同，如南北通透的房屋评估价格相对高一些。而房龄大的二手房贷款难度大。购房者在贷款前最好咨询一下专业的人士进行评估，来衡量自身的购买力，以免在缴纳定金之后，发现贷款额度小，资金不足给交易带来困难，影响购房进程。评估房屋可从以下几个因素着手。 1、房屋面积大小。银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。 2、房龄长短。房龄越老，办理贷款的机率越小。对于银行来说，房龄超过30年的房子，银行基本上都不放贷款了。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。 3、房屋外在因素。理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施、学区等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。 三.合适的银行很关键虽然每个银行贷款审批中涉及的因素基本相同，但是在审核的过程中，不同银行侧重的因素不同。购房者可以避开自身因素的弱点，去选择银行。若购买房龄过大，可以选择更注重个人还款能力的银行，如工商银行。若工资流水提供有难度，可以选择对房屋或者其他因素更看重的银行，如交通银行。此外对于房屋年龄和还款期限的计算都比较不同。 在贷款前应该多比较各个银行的政策，选择恰当的银行。 1、贷款成数和利率。目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付三成、基准利率;第二套房首付五成、利率上浮10%的政策。首次使用公积金贷款，首付二成，最多可贷120万五年以上的公积金贷款利率均按照3.25%来执行。 2、建成年代与贷款年限。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的建成年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限＜50年”。 3、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

2018/1/24 14:53:28

现在，正值“金九银十”房地产传统旺季，作为购房者，就要练就一身披沙拣金的本领。但是买房对于大多数购房者而言都是头一回，考虑到这一点，来说一下常犯的几个错误，避免大家在鱼龙混杂的楼市中吃亏上当。一.不能感性消费从目前购房的主要群体来看，大多数是80、90后，他们的最大特点就是爱感性消费，相较于房子的质量和价格，80、90后可能更为关注的是小区的个性体现，但这样往往容易冲动消费，忽略掉房子本身的问题。建议：买房是家庭中的一笔大的支出，在此之前一定要做好充足的准备。根据自身的实际需要确定买房范围、能够接受的价格范围、房屋面积的大小等等。除此之外，也需要对所选房子的价格、环境配套、社区服务和物业等做全面的考量。避免感性消费，“知己知彼”才能买到适合自己又性价比高的房子。二.不要只看价格在购房时，价格肯定是消费者最关心的问题。但这并不意味着，价格越低越好。俗话说“一分价钱一分货”，如果过度关注房源的价格因素，那么肯定会忽略小区的品质，可能影响到日后生活的舒适度。建议：在同一小区，当然是单价越低的房子性价比高，但在不同小区比较往往是平均单价越低的小区越不好。价格低可定有它的原因。例如，地理位置偏僻、配套设施不健全、房子年龄大等等。买房子，选小区，不仅不能选平均单价最低的社区。相反地，我们应该选择平均单价中价位以上的社区。三.贷款年限不是越短越好在贷款买房中，最让人头疼的要数贷款年限了，人们常常纠结到底贷多少年才合适，很多人错以为贷款年限越短越好，因为这样一来可以尽早的摆脱掉还贷压力，但如果不结合自身的实际情况考虑，很有可能会背负上沉重的还贷压力。建议：建议选择长的贷款年限比较合适，一是因为长期月供少，这样可以减少平时生活的压力，并可以将有限的钱拿来投资，换取更多的利润，二是因为随着时间的推移，国家非常有可能会出一些便民、利民的政策，那样便可以减少一部分房贷支出，总体看来会比短期交付划算的多。

2018/1/24 14:47:14