买房

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。以下四类人不宜提前还贷第一类：使用应急资金还款对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”。第二类：等额本息进入还款中期目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。第三类：等额本金还款期已达1/4从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。第四类：有更好的投资理财渠道如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。适合提前还贷的人需要符合以下三个条件：首先，选择了等额本息还款法并且处于还贷前5年之内，这样的人可以提前还贷，因为可以省下很多利息。其次，自己手上有闲余资金，但又苦于没有其他投资途径，或者投资收益率小于贷款利率。最后，不久的将来有大笔开支的可能性较小。

2018/1/23 12:41:29

现在的二手房买卖中存在一类没有房本的房产，这类房产在交易时存在很大的风险。下面就来说说有哪些潜在的风险：1.由于房子没有房本，从交定金签合同到过户的时间太长，短的6、7个月，长的三四年，这期间就可能遇到市场的大起大落，一但房子涨价或者降价的幅度过大，就可能存在其中一方违约的风险，到时候被动一方也只能哑巴吃黄连了。例：客户吴先生在2012年年初，在某房地产中介公司的推荐下，购买了海淀区某小区一套建筑面积100平米，报价300万的房产，但是房子没有房本，经过和开发商确认，房本下发时间在一年左右。客户吴先生经过和家人商量后决定购买此房产，前期支付定金30万，等待房本下发。2013年4月业主李先生成功办理房本，但是此时这套房子的成交价已经涨到了420万，业主李先生不打算再继续履行合同，客户吴先生一纸诉状将李先生告上法庭，经过两个月的奔波，吴先生胜诉，法院判决李先生双倍返还吴先生的定金60万元。但是吴先生得到的这30万违约金，已经远远不及这一年半房价的突飞猛涨。已经买不起自己期望的小区了，只能换成年代老一点的一区了。2.由于无房本房产前期首付给的非常多，所以没有房本的房产一房多卖的情况要比有房本的房产出现一房多卖的情况大的多。由于房子没有产权证明，如果碰到那种负债累累的业主，有可能同时和多个客户签订合同，收取定金或者首付，业主收到的钱已经远远大于其房产的价值，等到你知道缘由，却为时已晚，自己的血汗钱回来的时间已经遥遥无期。例：业主徐先生有一套位于海淀区某高档小区一套139平米的三居室，价值在700万，由于业主徐先生的公司经营不善导致资金链断裂，现在需要大量资金来扶持公司，徐先生打算把自己名下位于海淀区某高档小区这套139平米的三居室出售，由于房子没有房本，业主徐先生要求首付款要达到总房款的70%，并且徐先生前后和三个客户签署了买卖合同，总共收到首付款1470万。经过一年的等待房本下发的时间到了，但是三个客户都已经找不到业主徐先生，后来得知徐先生由于负债累累早已逃之夭夭。三个客户分别到法院起诉业主徐先生，被告知徐先生正在通缉中，其名下所有房产都已被查封。三个客户得知这一消息后，都非常后悔，为什么要购买没有房本的房子，但是为时已晚，自己的血汗钱不知道什么时候才能回来。3.购买没房本的房产前期首付都在70%到80%，前期客户的资金得不到有效的保障，而且前期无法办理贷款手续，压力比较大，特别是对于部分首次购房者更是难上加难。再者说，如果您有足够的首付，您大可选择一套面积更大、位置更好的房产。下面举一个例子简单分析一下。例：如果你选择购买一套五环外面积70平米，总价200万，没有房本的房产，那你前期需要准备的首付在140万到160万(这还不包含中介费和税费)，如果您持有140万到160万的首付，您可以选择通过贷款购买一套房价在380万到420万之间的一套五环里有房本面积更大的房产，既减小了购房风险又改善了居住条件，何乐而不为。4.由于从签约到过户的时间比较长，如果合同存续期间，客户自己遇到着急用钱的情况，这套房产短时间之内是没有办法去做抵押为自己筹钱，解燃眉之急的。5.如果业主身上有债务纠纷，那么合同存续期间，客户购买的这套没有房本的房产就有可能被法院查封。如果合同存续期间，业主与配偶发生离婚，而分割财产，那么对于客户来说，这也是潜在的风险。购买没有房本的房产，风险重重，还望谨慎行事!

2018/1/23 12:30:21

一.遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产;二.被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有;产权有没有争议;有无其他债权债务;三.对于夫妻共有财产的继承，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另一部分则应归在世的一方所有;四.在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠扶养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定;五.办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：1.遗嘱继承人放弃继承的;2.遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的;3.遗嘱继承人丧失继承权的;4.遗嘱无效部分涉及的遗产;5.遗嘱未处分的遗产;六.遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理;七.在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定。1.如果继承人比被继承人去世的话，可以代位继承，继承人的子女可以代替继承人继承(代位继承只能发生在法定继承中，遗嘱继承不发生代位继承)。2、继承人比被继承人晚去世的话，继承人的配偶、子女可以转继承其应当继承的份额(只能由继承人的法定继承人继承)。

2018/1/23 12:27:16

8月11日美元兑人民币中间价报6.2298;上日中间价报6.1162，收报6.2097;人民币中间价下调幅度达1.82%，创历史最大降幅。那人民币贬值对房价有什么影响呢?在过去10年，中国房价大涨的其中一个原因便就是人民币升值。所以对于资金密集型的中国房地产行业来说，人民币对美元贬值可不是一个好消息。地产分析师表示，人民币贬值，对目前房地产市场将是利空的，短时间内将会对房企海外融资等造成一定的负面影响，人民币贬值使得外汇投资者对投资中国物业市场趋于谨慎。人民币贬值对房价的作用主要涵盖三种效应：一、流动性效应。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。二、逆财富效应。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。三、替代效应。　　 在人民币贬值下，政府为保持汇率稳定将进行市场干预，比如通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。所以通过上述分析可以发现，人民币贬值，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。综上，建议在售业主理性看待市场，不宜抬价。

2018/1/23 12:23:35

我们买房时，总会涉及到一个产权的问题。有的朋友把这个问题看的很重要，更多的人可能觉得产权的事情无关紧要，谁的房子也住不到70年。但是无论购房者看不看重这个问题，也都是对产权这个概念有了一定的了解，但其实关于产权也有很多和我们想象中不一样的事情，今天小链就和大家说说“产权”。70年产权究竟是什么意思？并不是我们想到的买完了房子，就可以住70年。事实上，这个房产是永久属于我们的，而70年产权指的是房屋所对应的土地的产权是70年。说白了，只要房子不塌，这房子就一直是购房者的。那为什么还有些房屋是40年产权或者50年产权？有的购房者可能在买房时考虑了商住两用（LOFT、写字间）或者公寓一类的楼盘，买完后才得知只有50年产权，觉得很不公平。这是因为当初开发商在租用国家土地的时候项目立项的不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。所以通过项目的性质就可以分辨它们的产权了。最后一个重磅问题。有很多朋友都关心的问题，尽管很长一段时间内我们可能都接触不到这个问题，那就是如果土地年限使用到期怎么办？以下两种是目前比较常见的说法。 不过更多的人都认为房子住不到七十年就会被拆迁，毕竟现在的房屋还是不足以坚持那么久的。关于房屋产权，现在你了解了吗？

2018/1/23 12:19:54

新手买房，最担心的是会不会买亏了。所谓买亏有三种，一种是所买房子的位置选错;第二种是买的房子和周边同等面积相比价高了;第三是买在市场价格的“高点”。本节就新手在买房过程中对房地产市场(整体房价)上容易犯的错误进行简单的归纳： 1、以人均收入来分析房价泡沫程度 对普通收入者来说，一般情况下，房价历来超出其购买承受力甚多，因此由人均收入推导出房价存在泡沫的观点很有群众市场，是破裂党、暴跌党、崩盘党、腰斩党的主要理论利器。如果说，房价是有效需求群体购买力竞争的结果，够不到门槛的群体，只是看客而已，用通俗的话来阐述，“房子不是卖给穷人的”，这话让人情何以堪，但又有多少人买“合理价位房”的梦想却在现实中破碎。 2、以价值决定价格来分析房价高低从建筑成本、楼面价、开发成本等分析出房价的技术派，颇受尊宠，但往往却经受不住时间考验。供需关系决定价格的观点一般不受待见，即便偶尔被承认，更多的是坚持供过于求之论点，伴随对炒房客的讨伐。 3、忽略土地相对稀缺性来分析房价　　承载房子的土地，其稀缺性是决定房价及趋势的主要因素，这一般被认为是狗屁观点。主流观点认为，房子只是一堆钢筋混凝土砌出来的骨灰盒，高房价是炒起来的。 4、忽略自住房性能价值来分析需求刚性程度普遍地，自住房的居住功能(出租房即可提供)被着重强调，而自住房能提供婚育便利、更好的生活品质、成就感等性能，被漠视或否定，不买房的种种依据由此可以罗列一堆。但是，现实中，有很多人在出租房里，因为买不起房子而怒气冲天，何解? 5、将散户炒股的思维贷到买房上来尽管论坛里股神颇多(基本上不贴实盘)，不过，相比楼市、黄金市场，中国股市里常常是哀嚎遍野。看衰中国经济的人士，出于财产避难目的，倾向于购买外币，但这些年背时得很。 6、采取对抗式博弈方式不少购房者一进入市场就和中介敌对，站在买方的角度来说是可以理解的，但现实中一个聪明的购房者应该和中介做朋友，一旦建立了友谊——哪怕是短暂的——将心比心，有好房子时中介会首先想到你，砍价时也会很卖命。 7、将买房希望寄托于集团或首脑身上指望顶层顾及民生来打压房价?让我想起封建时代，愚民遇到冤屈要么盼青天老爷来主持公道，要么盼剑侠来拯救。退一步讲，如果把命运交给别人主宰，那不意味着别人想怎么玩你就怎么玩你? 8、盲目照搬别国经验来分析楼市趋势的谁也不能证明，日本、香港、海南(楼盘)楼市萧条史，在地球上每个国家或地区都复制一遍。 9、被无房人士忽悠在网上，预测房市的人相当多，其中很大一部分恐怕连房子都没出来看过，但这并不影响他对楼市掌控的自信，也不影响信徒的狂热。等到验证时间到了，弃楼逃跑也还好，有的预言大仙，对前来诉苦的受害者冷冷地说“都成年人了，自己不会做主啊?”没买过房子人士提供的建议，值得毫无犹豫地去相信，去实施?牛刀博客/微博被封为什么？

2018/1/23 12:08:53

房屋是一种特殊商品，房屋买卖较之其它商品买卖有着很大的差异，尤其是“二手房”的市场交易涉及面广，政策性强，交易过程中有产权过户，房屋腾空、物业清结、房款交付等诸多手续和环节。因此，“二手房”的私下交易常常留有隐患，弊端十分明显：1.产权纠纷引发产权纠纷的因素很多，最主要的有三类：第一类是买卖不准出售的房屋，如被法院查封的房屋;与学校教学区不能分割的房屋;属于拆迁范围的房屋;已作为抵押物的房屋等。第二类是夫妻双方仅一方同意出售或夫妻离异后对房产判决不明的房屋。第三类是同一居所人员未能具结或子女未经父母(产权人)同意出售的房屋。由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折或虽然成交但由于卖方家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果，买卖双方甚至可能打上官司。2.房款纠纷私下交易往往缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房，由此常常会产生定金或房款付了，产权证却迟迟办不下来，房屋不能如期交付或是房屋交付了，钱却拿不到，拿不全等情况。3.物业纠纷“二手房”的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失和引来纠纷。当然，“二手房”私下交易引发的矛盾和纠纷远不止这些，其弊端是显而易见的。因此，您应增强法治观念和自我保护意识，不要轻易进行“二手房”的私下交易，尽量委托实力强、信誉好，操作规范的中介服务机构办理有关“二手房”的交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

2018/1/20 20:31:05

具体不动产单元号的编码方法见下表，

2018/1/20 16:24:26